top of page
  • Vittorio Cammarota

Note sul concetto di “parti comuni”


L’art. 1117 c.c. elenca quali sono le parti comuni del condominio, ossia quelle che “ sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.

Ad esempio, le parti comuni del Condominio dove è ubicato lo Studio D&C, sono:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2. le aree destinate alla sosta temporanea solo per carico e scarico merci nonché i locali per i servizi in comune adibiti alle riunioni condominiali e all’ alloggiano dei contatori per la forniture elettrica;

3. gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione dell’energia elettrica del parco e delle scale, la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche via satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto in materia di reti pubbliche.

Va sottolineato che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rende più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e “ con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”, (corsivo introdotto dall’art. 4 della L. 11 dicembre 2012, n. 220).


Il legame fra parti comuni e proprietà esclusiva

Il legame tra le parti comuni e proprietà esclusiva è il presupposto fondamentale per l’esistenza del condominio e cioè le parti comuni del condominio devono essere considerate necessarie per l’esistenza dello stesso e permanentemente destinate all’uso e al godimento comune.

Infatti, la richiamata disposizione di cui all’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte dell’immobile.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono considerati parti comuni i muri perimetrali che, anche qualora non abbiano la funzione di muri portanti, delimitano comunque la superficie coperta dell’edificio, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e ne delineano la sagoma architettonica.

Tale principio può essere applicato anche ai muri che delimitano la recinzione del parco, le inferriate apposte sopra il cancelletto pedonale e il cancello carraio, tutti posto lungo il perimetro del condominio.

L’art. 1102 c.c. stabilisce che ”Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

La norma consente al singolo condomino di rendere migliore, più comoda e razionale, l’utilizzo della cosa comune, facoltà che incontra solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c..


In conclusione

L’art. 1120 c.c. stabilisce che le innovazioni che rendono migliore e più comodo l’uso delle parti comuni devono essere decise in assemblea con la maggioranza indicata dal comma 5 dell’art. 1136 c.c..

E’ chiaro che l’art. 1102 c.c. e l’art. 1120 c.c. sono disposizione che hanno presupposti ed ambiti di operatività diversi, infatti tra “modificazione” della cosa comune e “innovazione” vi è una sostanziale differenza, in quanto per le innovazioni c’è bisogno sempre di una maggioranza qualificata come sopra indicato, mentre per la modifica della cosa comune se fatta nell’orbita dell’art. 1102 c.c. è consentito al condomino.

Pertanto, l’invito rivolto ai condòmini è di fare molta attenzione ad eseguire opere nelle parti comuni, onde evitare spiacevoli iniziative di azioni rivolte al rispetto delle regole stabilite dal Codice Civile, è necessario informare sempre l’amministratore, anche nelle proprie abitazioni in quanto ci sono strutture di interesse comune.

Qualora siano già state eseguite opere in contrapposizione alle normative sopra descritte, l’invito è: ripristinare lo stato dei luoghi.


A cura dello Studio D&C



Post recenti

Mostra tutti

Comments


bottom of page