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  • Vittorio Cammarota

Articoli del Codice Civile relativi all’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Dispositivo dell’art. 1135 Codice Civile.


Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

  1. 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

  2. 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

  3. 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione(2);

  4. 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori(3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea(4).

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato(5).

Note

(1) Articolo così modificato con L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013. La modifica principale riguarda l'istituzione dell'obbligatorietà del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, che prima era facoltativo.

(2) Il residuo è una piccola frazione residuale della gestione, in relazione alla quale l'assemblea ha piena discrezionalità di utilizzo.

L'articolo elenca alcune delle attribuzioni dell'assemblea dei condomini, alla quale compete la somma dei poteri, poiché costituisce l'organo direttamente interessato del condominio. Se ne ha la riprova anche nell'articolo precedente, che ammette il ricorso all'assemblea da parte del singolo pure contro i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.


L'assemblea provvede:

1) alla conferma dell'amministratore, anche se nominato dall'Autorità giudiziaria, alla fine dell'anno di gestione, ed alla sua retribuzione, nel caso in cui non sia stato stabilito che egli debba prestare gratuitamente la sua opera: data la nuova formula dell' art. 1129 del c.c., è da presumere la prestazione a titolo oneroso e non a titolo gratuito;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione fra i condomini. L'approvazione e la ripartizione sono limitate all'anno cui si riferiscono e l'amministratore non può, quindi, in base alle medesime, esigere quote anticipate relative agli anni successivi;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore o dei rendiconti in genere e all'impiego dei sopravanzi di gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale. All'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, n. 3, non compete che la manutenzione ordinaria. Eccezionalmente può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea. All'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, n. 3, non compete che la manutenzione ordinaria. Eccezionalmente può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.

Alcune sentenze relative all’art. 1135 c.c.

Cass. civ. n. 20006/2020

Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea costituisce idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante.

Cass. civ. n. 20612/2017

La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.

Dispositivo dell’art. 1136 Codice Civile

(1)L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio(2) [1129].

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio(3).

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo(4)(5).

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio(4)(5).

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati(6).

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore [66, 67].

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220. L'articolo precedente così disponeva: "L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".

(2) In prima convocazione: - il quorum costitutivo è dato dai due terzi del valore dell'intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio; - il quorum deliberativo è pari al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

(3) In seconda convocazione: - il quorum costitutivo è dato dall'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; - il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

(4) Nel condominio si distinguono tre gruppi di affari che richiedono diverse maggioranze assembleari: 1. atti di ordinaria amministrazioni e riparazioni straordinarie di non grande entità: si applicano i primi tre commi dell'articolo in commento a seconda che si deliberi in prima o seconda convocazione; 2. atti che eccedono l'ordinaria amministrazione senza costituire innovazione: anche nella seconda convocazione è richiesto il quorum deliberativo dell'assemblea in prima convocazione; 3. innovazioni (articolo 1120, primo comma, e 1122 bis, terzo comma): sia in prima che in seconda convocazione è richiesto il quorum qualificato dato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

(5) Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che: "In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

(6) Il vizio di mancata convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile. Ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., come rinnovato nel 2012, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Ratio Legis

Tale disposizione si riferisce all'assemblea ordinaria, ma si reputa che essa sia applicabile anche a quella straordinaria, in mancanza di una diversa previsione. La distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria si fonda sull'unico dato solo della periodicità della convocazione della prima. La validità delle delibere dell'assemblea richiede il voto positivo di un determinato numero di condomini, soggetto a variazione in ragione dell' oggetto della decisione assembleare.

Condizioni per la valida costituzione dell'assemblea e condizioni per la validità delle deliberazioni

Bisogna distinguere le condizioni per la valida costituzione dell'assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni. Naturalmente non si può parlare di validità delle seconde senza la validità della prima.

Fondamentale condizione di validità dell'assemblea è quella che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione: qualunque maggioranza la deliberazione abbia riportato, fosse anche la totalità dei consensi degli interessati meno uno, nessuna deliberazione è valida se tutti i partecipanti non sono stati invitati alla riunione. È questo ius receptum dalla giurisprudenza, che ha espressamente stabilito nel sesto capoverso del presente articolo.

Non occorrono tuttavia delle forme particolari di convocazione, ma è sufficiente la constatazione che tutti i partecipanti siano stati posti in grado, con invito, e quindi con una dichiarazione ad essi diretta, di partecipare alla riunione e di conoscere l'argomento delle deliberazioni. La determinazione di un argomento sul quale deliberare contiene implicito l'invito a deliberare sugli argomenti che ne sono una conseguenza o sono ad esso accessori.

Ciò premesso, sia per la validità della costituzione dell'assemblea sia per la validità delle deliberazioni, il legislatore ha tenuto presente il duplice criterio del numero e dell'interesse.


Quanto alla prima, l'assemblea è regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Se non si potesse deliberare per mancanza di numero, l' assemblea di seconda convocazione deve avere luogo in un giorno successivo a quello della prima, ed in ogni caso non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è costituita regolarmente con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio, e un terzo del partecipanti al condominio.


Quanto alle deliberazioni, se si tratta di assemblea in prima convocazione, occorrerà un numero di voti, che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se si tratta di assemblea in seconda convocazione, sarà sufficiente la volontà del terzo dei partecipanti al condominio, che rappresenti allo stesso tempo almeno un terzo del valore dell'edificio.


Si fa eccezione per le deliberazioni che concernano la nomina e la revoca dell'amministratore e le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni conferite all'amministratore medesimo, nonché per le deliberazioni che concernano la ricostruzione dell'edificio o altre riparazioni straordinarie di notevole entità. Per queste si esige sempre, si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea, un numero di voti corrispondente a quanto stabilito dal secondo comma della disposizione in esame.


Più rigorosa ancora è la norma per le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’ art. 1120 del c.c.: per esse occorre un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale e questo va trascritto nel registro indicato nell’ art. 1129 del c.c..



Alcune sentenze relative all’art. 1136 c.c.

Cass. civ. n. 25558/2020

In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO TORINO, 24/07/2015).

Cass. civ. n. 6735/2020

Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini. (Rigetta, CORTE D'APPELLO GENOVA, 10/07/2014).


Dispositivo dell’art. 1137 Codice Civile

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio(2) ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire(3) l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti(4).

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria(5).

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I [669 bis ss. c.p.c.], con l'esclusione dell'articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220. Il testo precedente disponeva: "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti".

Possono distinguersi due categorie di delibere invalide: 1. delibere inesistenti e nulle, aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse (es. delibera assunta fuori dall'assemblea); 2. delibere impugnabili (o annullabili) che possono essere portate innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria entro 30 giorni (es. delibera assunta con il voto di un condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento). Solo le seconde, all'evidenza, sono sottoposte alla disciplina dell'articolo in commento.

(3) Poiché è scomparso il riferimento al "ricorso", l’impugnazione dovrà essere proposta con atto di citazione.

(4) La Corte costituzionale. con sentenza n. 49 del 1990, ha affermato l'illegittimità dell'art. 1 della L. 742, n. 1969 nella parte in cui non prevede che la sospensione dei termini nel periodo feriale si applichi altresì alla decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 in materia di impugnazione delle delibere assembleari.

(5) La sospensione della delibera viene ordinata dal giudice ove sussista il pericolo di un danno irreparabile che fa seguito all'esecuzione del provvedimento.

Ratio Legis

La disposizione permette ai condomini che non hanno espresso voto favorevole alla delibera adottata dall'assemblea, oltre che a coloro che non hanno votato, di impugnare la stessa, se contraria alla legge od al regolamento condominiale. La disposizione non considera, però, le delibere viziate da nullità, in quanto illecite ovvero mancanti di un elemento essenziale, in riferimento alle quali è sempre possibile l'impugnazione in ogni tempo e da parte di chiunque (es.: le delibere adottate dall'assemblea alla quale non siano stati invitati tutti i condomini). Essa, inoltre, non riguarda le delibere affette da nullità relativa: ne sono esempio quelle che pregiudicano la proprietà esclusiva di certi condomini, sempre impugnabili in ogni tempo solo singolarmente da ognuno di essi.

Alcune sentenze relative all’art. 1137 c.c.

Cass. civ. n. 2127/2021

L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell'art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. (Rigetta, CORTE D'APPELLO NAPOLI, 19/12/2014).

Cass. civ. n. 28508/2020

n tema di impugnazioni delle delibere assembleari, il comma 2 dell'art. 1137 c.c., nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c.. (Rigetta, CORTE D'APPELLO MILANO, 27/02/2019).

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