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  • Vittorio Cammarota

Condominio Minimo


Anche se il condominio è formato da due soli condómini, per le spese e ripartizione è necessaria la delibera e la comunicazione.

Il condominio si istaura, sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all'istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo; d'altra parte, nessuna disposizione prevede l'inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al "condominio minimo", composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell'amministratore e la formazione del regolamento (gli artt. 1129 e 1138 c.c.).

Tutto ciò considerato, nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto "condominio minimo"), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall'art. 1134 cod. civ., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti: ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno. Cassazione n. 2046 del 2006.


Condominio orizzontale (villette a schiera)

.... un gruppo di edifici... si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", pur quando "restano in comune con gli originare partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice": dal che si desume che e’ permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a sé stanti, aventi in comune Solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti "condominiali" Cass. 28 ottobre 1995 n. 11276.


Condominio parziale

Se un argomento interessa una delle cose di cui al terzo comma dell'art. 1123 c. c. ( cose destinate a servire unicamente un gruppo di condomini), non solo alle votazioni ma anche alla semplice discussione debbono concorrere i soli proprietari ai quali il bene serve. Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza 697/2000 del 22 gennaio 2000 ).


Super-condominio

Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "super-condominio" quanto talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 cod.civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul super-condominio, rispettivamente configurati da tutte le unità immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari.

A cura dello Studio D&C



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