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  • Vittorio Cammarota

Dispositivo dell’art. 1131 Codice Civile

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130(1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza(2) dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto(3).

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Note

(1) La legge 220/2012 ha modificato l'articolo in commento solo per sostituire la parola “precedente” con le parole “all’articolo 1130”, visto che il riferimento all'articolo precedente, nel rinnovato assetto normativo, sarebbe stato al nuovo art. 1130 bis.

(2) L'amministratore ha la rappresentanza processuale del condominio, anche se si deve escludere che l'ente abbia personalità giuridica. Nella rappresentanza processuale attiva, i poteri dell'amministratore conoscono gli stessi limiti posti ai suoi poteri di carattere sostanziale: rispettando questi, egli può agire in giudizio indipendentemente da una delibera assembleare ad hoc. Quella passiva è, invece, più ampia, in quanto concerne tutte le controversie relative ai beni comuni anche quelle reali.

(3) Le notifiche al condominio vanno effettuate all'amministratore presso il suo domicilio privato o presso lo stabile condominiale, se ivi esistono locali destinati alla gestione del condominio.


Ratio Legis

La disposizione prevede che, nell'ambito dei poteri attribuiti all'amministratore, egli rappresenta i condomini, e può stare in giudizio per loro conto, contro terzi, così come contro alcuni dei condomini per conto di tutti gli altri. L'istituto in oggetto comprende, dunque, anche la rappresentanza processuale sia attiva che passiva. Esso va, peraltro, distinto dalla rappresentanza volontaria, dal momento che è la legge a stabilire quali siano le attribuzioni degli amministratori; tale rappresentanza non va, poi, confusa con quella organica, e ciò sulla considerazione per cui all'amministratore fa capo la rappresentanza dei singoli condomini e non del condominio. L'istituto in oggetto deve essere, semmai, considerato alla stregua di un ufficio di diritto privato, in ordine al quale si può, altresì, prevedere un corrispettivo per il suo esercizio.




Spegazione dell’art. 1131


Potere di rappresentanza attiva e passiva dell'amministratore Per lo svolgimento della sua funzione l'amministratore ha ex lege la rappresentanza dei partecipanti alla comunione, e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. La rappresentanza è non solo attiva, ma anche passiva, poiché egli può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Nell'ambito delle parti comuni, alle quali è limitata la funzione dell'amministratore, il potere di rappresentanza, attiva e passiva, non soffre limiti: tutte le azioni di cognizione, sia di carattere reale che obbligatorio, possono essere intentate da lui o contro di lui nel nome. Né diversamente è previsto per i provvedimenti in genere dell'Autorità amministrativa, che riguardino le parti comuni dell'edificio. Fuori dal loro ambito l'amministratore, come tale, non ha alcun potere di rappresentanza. Tuttavia col terzo comma dell'articolo gli si fa obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini di citazioni ed ordinanze esorbitanti il contenuto delle sue attribuzioni. Con interpretazione estensiva tale obbligo deve intendersi riferito a tutti gli atti che possono interessare i proprietari dell'edificio per ragione di questo. La violazione di tale obbligo è considerata una mancanza così grave che il legislatore ha per essa, in modo espresso, e naturalmente non per essa in modo esclusivo, previsto la possibilità della revoca e l'obbligo del risarcimento dei danni.


Alcune recenti sentenze relative all’art. 1131


Cass. civ. n. 26557/2017

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, sicché l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia impugnata.

Cass. civ. n. 20612/2017

In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, l'allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l'area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli.


Dispositivo dell’art. 1133 Codice Civile


I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea(1), senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137(2).

Note

(1) Si tratta di un rimedio esperibile in qualsiasi momento: l'assemblea è sovrana nell'annullare o ratificare il provvedimento preso dall'amministratore.

(2) Il ricorso al giudice ordinario può essere proposto a prescindere dall'ipotesi che si sia già richiesto l'annullamento del provvedimento all'assemblea.


Ratio Legis

La disposizione prevede che i provvedimenti adottati dall'amministratore nell'ambito dei poteri che gli spettano vincolano tutti i condomini, i quali possono impugnarli: - davanti all'assemblea se illeciti, non opportuni o esorbitanti rispetto ai poteri conferiti all'amministratore; - dinanzi al giudice ordinario (civile o penale) quando il provvedimento sia illecito.


Spiegazione dell’art. 1133

Ricorso contro i provvedimenti dell'amministratore. Diritto del con-domino al rimborso delle sole spese urgenti Il singolo partecipante non ha alcun diritto di veto al compimento dei provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri, nè può pretendere che gli atti da lui compiuti nella sfera delle sue attribuzioni non abbiano per lui efficacia. Questa è una conseguenza del rilievo già fatto che l'amministratore assolve una funzione unitaria e non può considerarsi come un puro e semplice procuratore dei singoli partecipanti. Contro i provvedimenti da lui presi nella propria sfera di competenza è ammesso soltanto ricorso all'assemblea, salva la facoltà di ricorrere contro la deliberazione di questa nei limiti e nel termine previsti nell’art. 1137. Allo scopo di impedire interferenze dannose, o quantomeno pericolose, nell'amministrazione delle parti comuni, il legislatore ha, peraltro, espressamente statuito che il condomino che abbia fatto delle spese per le cose comuni, qualunque sia la natura di tali spese, anche se necessarie od utili, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Tale sanzione può apparire grave nel caso di spesa necessaria, ma e giustificata dal fine che la legge si e proposta di raggiungere. Anche la spesa necessaria può non essere urgente ed è soltanto l'urgenza che giustifica il diretto intervento attivo del singolo partecipante.

Alcune sentenze relative all’art. 1133

Cass. civ. n. 10865/2016

In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condòmini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.

Cass. civ. n. 13689/2011

Il provvedimento con il quale l'amministratore del condominio di edificio, nell'esercizio dei suoi poteri di curare l'osservanza del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 1, c.c., e di adottare provvedimenti obbligatori per i condomini, ai sensi dell'art. 1133 c.c., inviti un condomino (nella specie, mediante lettera raccomandata con determinazione di un termine per l'adempimento) al rispetto del divieto regolamentare di collocazione di targhe, senza autorizzazione, sulla facciata dell'edificio, non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria personale dell'amministratore stesso. In tema di condominio degli edifici, l'art 1133 c.c. prevede la facoltà del ricorso all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ma "senza pregiudizio" del ricorso all'autorità giudiziaria, e, pertanto, non subordina il diritto alla tutela giurisdizionale al preventivo ricorso all'assemblea.








Dispositivo dell’art. 63 disp. att. Codice Civile


Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.


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